2024年越南房地產投資趨勢，河內崛起與投資焦點

你想要購買越南房地產嗎?那這一篇文章可以給你深入了解有關於越南房地產的最新投資趨勢。由於越南房地產市場受到2020年病毒的影響，價格與租金下跌兩位數，2021年6月開始越南房地產又開始新一波疫情，這一波疫情更勝嚴重，是否會影響到越南房地產市場趨勢呢，讓我們為你分析越南房地產之趨勢。

2024年預估越南的經濟與旅遊將會逐漸復甦，這也可能造就越南房地產將會持續成長。經濟穩定成長政府對於外國投資的開放政策，在疫情後越南房地產持續往上成長，尤其北越地區，中資與台資企業大舉到北越設廠，更進一步帶動房地產市場成長。

在2022年底前，有將近20億美金的外國投資客投入越南房地產市場，在疫情的影響下房地產市場並沒有受到太大的影響，2023年各區域的房地產價格持續上漲5~10%。而在工業地方面，大量的中資與台資企業持續到北越設廠，北越的北疆、永福、北寧土地的租金更是上漲了15~18%，越南政府不斷地釋出利多，加強基礎建設，吸引更多的企業進行投資。

2024年越南房地產市場逐漸往北越發展，河內房地產將會越南最有投資價值的區域。

1. 經濟增長：越南經濟保持穩定增長，對房地產市場產生了積極影響，隨著國內外投資者對越南市場的信心增強，房地產需求逐漸上升。
2. 城市發展：主要城市如河內、胡志明市等房地產市場持續繁榮，新的商業、住宅和工業項目在各大城市積極推進，以滿足不斷增長的市場需求。
3. 外資投資：越南房地產市場吸引了大量外國投資，特別是來自日本、韓國和中國等亞洲國家，這些國家在越南的投資領域包括住宅、商業、酒店和工業地等。
4. 政策調整：越南政府為促進房地產市場穩定發展，出台了一系列政策措施，包括調整土地使用政策、減免稅收、提供低利貸款等。
5. 基礎設施建設：越南政府加大對基礎設施建設的投入，以提高房地產市場的吸引力。新的交通基礎設施，如高速公路、地鐵和機場擴建等，對於推動房地產市場發展具有重要意義。
6. 綠色建築與智慧城市：越南政府鼓勵房地產業投資綠色建築和智慧城市項目，以應對氣候變化和可持續發展的挑戰。這些項目對於提高生活品質和促進房地產市場轉型升級具有積極作用。

以下圖示數據為2023年胡志明房地產價格走勢圖，從圖中可以看出價格的平均價格，換算成台幣與台坪:

• 一郡:9500萬越南盾/平方米，換算成台幣為35.6萬/坪，如購買兩房一廳一廁約26/坪價格為938萬。
• 二郡: 5900萬越南盾/平方米，換算成台幣為22.1萬/坪，如購買兩房一廳一廁約26/坪價格為601萬。
• 三郡: 7600萬越南盾/平方米，換算成台幣為28.5萬/坪，如購買兩房一廳一廁約26/坪價格為774萬。
• 四郡: 6900萬越南盾/平方米，換算成台幣為25.8萬/坪，如購買兩房一廳一廁約26/坪價格為703萬。
• 五郡:6500萬越南盾/平方米，換算成台幣為24.3萬/坪，如購買兩房一廳一廁約26/坪價格為662萬。
• 七郡: 4800萬越南盾/平方米，換算成台幣為18.0萬/坪，如購買兩房一廳一廁約26/坪價格為489萬。
• 十郡: 6900萬越南盾/平方米，換算成台幣為25.8萬/坪，如購買兩房一廳一廁約26/坪價格為703萬。
• 平盛郡:6500萬越南盾/平方米，換算成台幣為24.3萬/坪，如購買兩房一廳一廁約26/坪價格為662萬。

註:

• 以上僅供參考，實際數據依照越南政府數據為準。
• 越南是用平方米為單位，1平方米等於0.3025坪

由此數據可以顯示過去一整年來胡志明房價走勢並未受到疫情太大影響，價格穩定，並沒有上漲與下跌趨勢。

從2016年數據看來，整體房地產已經翻了兩倍，如果越南房地產繼續經濟成長下或許房地產還是會繼續往上升。

以下圖示數據為2020~2022年胡志明房地產租金價格走勢圖，從圖中可以看出平均租金，換算成台幣:

• 三郡:2020年1月平均租金為424000越南盾/平方米，如租兩房一廳一廁約26坪價格為台幣39900元，2022年1月平均租金為235000/m2，如租兩房一廳一廁約26/坪價格為台幣22100元。
• 四郡: 2020年1月平均租金為330000越南盾/平方米 ，如租兩房一廳一廁約26坪價格為台幣31000元 ，2022年1月平均租金為245000/m2，如租兩房一廳一廁約26/坪價格為台幣22100元。
• 五郡: 2020年1月平均租金為184000越南盾/平方米 ，如租兩房一廳一廁約26坪價格為台幣17300元 ，2022年1月平均租金為175000/m2，如租兩房一廳一廁約26/坪價格為台幣16400元。
• 十郡: 2020年1月平均租金為280000越南盾/平方米 ，如租兩房一廳一廁約26坪價格為台幣26300元 ，2022年1月平均租金為238000/m2，如租兩房一廳一廁約26/坪價格為台幣22400元。

註:

• 以上僅供參考，實際數據依照越南政府數據為準。
• 越南是用平方米為單位，1平方米等於0.3025坪

越南房地產市場在東南亞區域蓬勃發展，2009年的越南房地產泡沫破裂，越南房地產市場於2013年恢復，並保持了持續快速的增長，從2015年開放外國人買房後開始急速增長。

• 越南是亞洲增長最快的經濟體之一，2022年GDP增速為8.02%。
• 自2015年起放寬了外國買房所有權規定，外資持續進場。
• 大量外資企業到越南設廠，越南製造業快速成長。
• 2023年開放電子旅遊簽證旅遊業蓬勃發展。
• 政治穩定、外商友好
• 國際供應鏈重構，中美貿易爭端，供應鏈外溢
• 19項自由貿易協定，另有3項正在談判中的FTA
• 人口紅利，人口超過一億，平均年齡32.5歲
• 與其他東南亞國家許多其他主要城市相比越南房地產價格相對便宜

自2000年代以來，越南以每年6％以上的經濟成長率增長，同時人均GDP增長了近六倍，從2000年的390美元增長到2018年的約2264美元。個人財富的迅速增加使許多越南人可以負擔得起房地產，從而促進了新的發展和房地產價格的上漲。此外每年約有150萬越南進階為中產階級，因此推升了越南房地產的動力。

如上所述越南的經濟是世界上增長最快的經濟之一，因此對越南房地產市場產生了積極影響:

• 根據世界銀行的數據，2018年經濟增長達到7.1％的峰值，2019年到2020年經濟增長約7％。
• 儘管發生了病毒大流行，但經濟在2020年的表現相當不錯。根據政府的預測，預計到2021年將增長6.5％。
• GDP增長略有下降的主要原因是外部需求疲軟以及信貸和財政政策的持續收緊。
• 根據國家統計局（GSO）的數據，2019年前五個月，越南的外國遊客人數接近730萬，比2018年同期增長8.8％。

2023年越南北部區域，北寧、海防、海陽、河內都有大量的外資持續進駐，後續的經濟成長加持力道不可小覷。

公寓市場:2023年第四季度，胡志明市僅有1,312個新公寓單位推出市場，這是近十年來（除疫情年份外）單季度最低的新供應量，使得2022年的總推出單位數達到18,440個，與2020年持平，但僅為疫情前的70%

公寓價格：在2023年第一季度，胡志明市的公寓價格較去年同期上漲了10.32%（經通脹調整後為6.74%），平均每平方米價格達到3,229美元。季度對季度來看，公寓價格增長了2.7%（經通脹調整後為1.94%）

辦公室房地產市場：2023年第三季度，胡志明市的辦公室房地產市場表現良好，租金達到每平方米771,000越南盾/月，佔用率保持在高達90%。儘管河內的辦公室市場出現了更穩定的總租金水平，但胡志明市的辦公室市場對於潛在租戶來說正處於絕佳時期​

房地產價格趨勢預測：在胡志明市的房地產市場中，有33%的房地產經紀人認為2023年的價格會上漲，29%的人認為價格可能會保持穩定

近年來由於外資大舉湧入北越，大量的企業開始從河內與河內外圍開始設廠，越南政府祭出前四年免稅、後九年稅負減半的招商政策，對北越的布局將有更大的吸引力。目前越南的品牌廠中由已三星為首的韓系廠價加大力度布局，台廠筆電、電子零組件、網通與消費性電子代工廠已於越南設廠，河內為越南首都，讓整體房地產市場更偏重於河內。

在下面我列出了越南房地產市場在未來幾年內最有可能繼續增長的一些主要原因。

越南的表現勝過大多數鄰國，經濟增長徘徊在7％左右。

值得一提的是，該國受到的影響小於其鄰國，儘管遭受了大流行的困擾，估計仍顯示出2％的增長。政府還計劃在2022年實現約8％的增長。

根據波士頓諮詢集團的數據，每年有150至200萬越南人加入全球中產階級。

2017年和2018年住房貸款的增加證明了這對房地產需求的增長。

目前人們對經濟住房的需求很高，而需求卻低於低端市場的供應。另一方面高端市場的供需略有增加，因為大多數開發商只專注於高端項目。

越南是該地區人口最理想的國家之一，人口約9500萬人，其中50％的年齡在35歲以下。與此同時人口穩定增長，到2050年將達到1.2億。

另一方面像日本這樣的國家則面臨人口減少的問題，到2100年可能減少一半。

越南只有17％的人口居住在河內和胡志明市，但人們迅速從農村地區和較小的城市進行城市化。

越南的城市化速度是東盟最快的，因此長期來看其房地產市場將繼續增長。

城市人口的增長加劇了對住房的需求，尤其是中高端住宅。這一需求不僅促進了新房地產項目的開發，也推動了房價的上升。

例如在胡志明黃金地段的豪華公寓每平方米價格約為5,000美元，而在新加坡和香港，同一套公寓的價格則高出四倍。

越南吸引了許多外國投資者，這並不奇怪因為平均房價明顯低於香港，韓國，日本，新加坡和中國內地的主要城市。

由於外國人可以輕鬆購買可續租50年的越南房地產，因此海外投資者急劇增加。與2017年第一季度相比，2018年第一季度中國買家的需求增長了300％。

您還會注意到外籍人士的急劇增加。與2008年相比，目前有7-8倍以上的外派人員來自中國（31％），其次是韓國，台灣和日本。

越南旅遊業蓬勃發展，但與泰國相比卻不那麼發達和成熟。

2023年開放旅遊電子簽證，來越南簽證更為便利與簡易。

越南將與菲律賓和泰國等國家競爭，但仍有很大的增長空間，沿海城市是主要目的地，因為越南的海岸線長達3,260公里。

在過去的幾年中，越南政府在基礎設施上投入了大量資金，尤其是在芽莊，美奈，河南，廣南，富國和峴港等沿海城市。

越南房地產在過去的幾年中所有主要城市的價格都穩定上漲，也擁有豐富的投資機會。

胡志明:作為越南的經濟中心，胡志明市提供了各種房地產投資機會。從豪華公寓到中檔住宅區，該市擁有活躍的房地產市場。

河內:越南的首都河內不僅是政治和文化中心，也是房地產投資的熱點，因為首都吸收了很多外國投資並提供了高收益，同時價格也低於胡志明市。

許多政府單位和外國使館都位於這裡，但您還會發現許多在河內和周圍城市設立業務單位。

峴港：這個位於中部海岸的城市以其迷人的海灘和旅遊潛力而聞名，峴港的度假村和海濱公寓對於尋求休閒或租賃投資的買家來說是理想選擇。

在考慮在越南購房時，重要的是要瞭解當地的購房法律和規定，尤其是對外國買家的限制。此外，經濟發展、基礎設施建設、旅遊業增長等因素都可能影響房產的長期價值。建議投資者在做出決定之前進行廣泛的市場研究和諮詢專業人士的意見。

• 護照
• 簽證

• 外國人買房年限為50年
• 外國人轉賣給外國人:外國人轉賣給外國人那麼會有剩餘年限，如已經買房10年再賣給其它外國人，那麼此買家的年限剩下40年。
• 外國人賣給越南人:永久產權，越南買家沒有年限問題。
• 越南人買房為永久產權

• 外國人只需持有旅遊簽證即可在越南買房
• 外國人在越南買房數量沒有上限（以前只能購買一件房產）
• 外國人仍被限制購買公寓中最多30％的單位，並且在登陸項目中不能擁有超過10％的財產
• 外國人可以購買房屋，但給每一郡中只有250幢房屋
• 租賃期仍為50年，但可以續簽
• 如果您有越南配偶，則可以使用永久所有權

註:

• 《住房法》和《房地產業務法》（2015年推出）
• 《不動產買賣法》（2015年制定）

• 維修基金:2%
• 增值稅10%(包含在房價理)

• 個人所得稅:2%
• 無遺產稅和房產稅

1. 法律法規：瞭解越南的房地產法律法規，如土地使用權、物業登記、稅收等，對投資者具有重要意義。建議與當地的房地產律師或專業顧問合作，以確保合法合規投資。
2. 市場分析：在投資前，要對當地的房地產市場進行充分研究，了解市場趨勢、供需情況、區域發展規劃等，以便作出明智的投資決策。
3. 選擇合適的物業類型：越南房地產市場中有多種物業類型可供選擇，如住宅、商業、辦公等。投資者應根據自己的投資目的和風險承受能力，選擇合適的物業類型。
4. 資金安排：在購買房地產時，需要考慮資金來源、貸款條件、匯率等因素。建議與當地的銀行或金融機構合作，以確保資金安排的合理性。
5. 管理和維護：投資者在購買房地產後，需要對物業進行管理和維護。可以考慮聘請專業物業管理公司，以確保物業的長期價值。

越南房地產市場的總體趨勢是什麼？

越南房地產市場近年來呈現穩定增長，主要受惠於經濟增長、城市化進程以及外資投資的推動。

外國人在越南購買房地產有何限制？

外國人可以購買越南公寓房地產，但土地使用權的期限為50年，可續期。

購買越南房地產需要支付哪些稅費？

需要支付房地產價值稅、房屋登記費、印花稅和年產權稅等。

越南的房地產熱門城市有哪些？

越南的房地產熱門城市包括胡志明市、河內、峴港、芽莊等。

越南房地產投資的回報率如何？

越南房地產投資的回報率因地區和物業類型而異，一般介於4%-8%之間。

如何評估越南房地產的風險？

可以通過評估當地政治經濟環境、物業所在區域的發展潛力以及市場需求等因素來評估風險。

購買越南房地產需要本地銀行賬戶嗎？

購買越南房地產需要在當地開設一個銀行賬戶以支付房款和相關稅費。

越南房地產交易過程中需要注意哪些事項？

需要核實物業所有權、土地使用權、房屋設計圖紙以及房地產開發商的信譽等。

越南房地產的租賃市場如何？

越南的租賃市場穩定，需求以外籍人士和城市白領為主，尤其在大城市。

越南的租賃市場穩定，需求以外籍人士和城市白領為主，尤其在大城市。

可以自行管理，也可以委託首望代管理

越南的房地產市場是否有外匯風險？

由於越南房地產交易通常以美元計價，外匯風險相對較小。但仍需關注越南盾與其他貨幣的匯率波動。

外國人在越南購買房地產後能否轉售？

外國人在越南購買的房地產可以轉售給其他外國人或越南公民，但需支付相應的稅費。

越南房地產的貸款渠道有哪些？

可以通過越南當地銀行獲得房屋按揭貸款，或者尋求私人貸款和開發商貸款等方式。(外國人無法貸款，如有越籍配偶購屋可貸款)

如何選擇越南房地產開發商？

可以通過瞭解開發商的品牌口碑、歷史業績、在地產界的影響力等方面來選擇開發商。